心靈天地

股份 供股價 供股比 供股後資產值 RMB 供股價P/B 現價P/B 0939 建行 RMB 4.57 = HKD5.19 100:7 2.53 1.806 2.185 3988 中行 HKD 3.3825 5.5:1 HKD 2.45 1.38 1.633 3988 中行 HKD 3.69 6:1 HKD 2.48 1.488 1.613 1398 工商 HKD 5.5 10:1 2.277 2.13 2.219 1398 工商 HKD 4.95 9:1 2.2545 1.936 2.24 以上分析，3988 中行較佳。靜觀。待中行跌至3.69元時買入。

股東名稱 買入／賣出或涉及的股份數目 每股的平均價 持有權益的股份數目（請參閱上述＊註解 ) 佔巳發行股本之百分比（％） 有關事件的日期 ( 日／月／年 ) Commonwealth Bank of Australia 首域中國增長基金 2,922,000(L) HKD 4.061 320,241,795(L) 287,000,000 16.07(L) 21/04/2010 JPMorgan Chase & Co. 3,428,000(L)     98,951,671(L) 0(S) 94,447,171(P) 4.97(L) 0.00(S) 4.74(P) 22/10/2009 Schroder Investment Management Limited 3,144,000(L) HKD 4.506 97,452,000(L) 4.89(L) 15/09/2009 Invesco Hong Kong Limited (in its capacity as manager/ advisor of various accounts) 5,000,000(L) HKD 4.594 96,363,000(L) 4.84(L) 24/08/2009 State Street Corporation         0(L) 96,107,015(P) 0.00(L) 4.82(P) 24/08/2009 Morgan Stanley 344,607(L) HKD 4.916 99,419,545(L) 2,407,480(S) 0(P) 4.99(L) 0.12(S) 0.00(P) 02/07/2009 Invesco Hong Kong Limited (in its capacity as manager/ advisor of various accounts) 17,000,000(L) HKD 4.797 107,927,000(L) 5.41(L) 01/06/2009 Halbis Capital Management (Hong Kong ) Limited 7,218,000(L) HKD 4.639 94,536,000(L) 4.74(L) 24/03/2009             中國電信集團公司     3035651800

大中華區域自2003年SARS之後興起了一股房價大升的浪潮。在2008年金融海嘯時調整，之後繼續大升，更加瘋狂。 分析2次的房價升勢及其動力，可以為樓市的出入市做一個參考。 2004年開始，澳門賭權開放，外資湧入，大量外來資金充斥澳門的市場，短期內令澳門充滿了熱錢。資金進來投資帶動了建材和建築工人的需求。早期，多數工種選擇本地或香港人，後來增加了內地勞工。無論如何，建築工人的需求增加，建築工資大升；外勞增加，租務住房需求緊張。賭場開放，賭業從業員的需求增加，賭業員工的收入大增，這些人改善生活的需求旺盛；高級賭業從業員多來自海外，擁有巨額補貼，在本地中高檔租務市場上擁有一個較強的需求。 政府用居民身分證代替臨時居留證為投資移民打開了血路，大量的內地居民湧入澳門，總數在4年間達6～10萬人，無形中佔用了1萬個住房單位，直接令澳門的樓市的供求關係產生了逆轉──供不應求。 這個需求驅動樓價上升的現象到2008年夏季時達到高峰，當時，濠景花園的房租HKD7500元，年約90000元，以30倍PE算，樓價270萬；加上車位30萬元，總額為300萬～340萬元。金海山花園的房租HKD3300元，年約39600元，房價93～105萬元。2007年時筷子基房租HKD3000元，年約36000元，房價70～80萬元，約為22倍PE；之後，樓價大升，達90～100萬元。 自金融海嘯之後，多家賭場因為資金鏈出現斷裂，不得不減慢投資建設的速度；大量外勞離開，租務市場全面崩潰，樓價大跌，但2者是相依。 2008年末至2009年初，中國政府推出天量救市計劃、美國穩定金融業等措施，金融市場逐漸回穩。可惜，於2009年11月開始，大量的貨幣終於從實體經濟剝離出來，闖進了可以保值的市場──樓市。國進民退加劇了此過程。從中明白一件事，樓市的回報遠高於實業的努力；事實上，實業已經到了利潤率不斷下降的階段，除非公司有新的技術或思維。 2010年3～4月，大中華區樓價大升，澳門地區的新樓盤短期內每星期升30～50萬元，從每呎樓價2000元大升到4500元。舊樓房價大升，目前金海山花園的樓價為150～160萬元；但房租僅為2800～3500元，年租33600～42000元，30倍PE值100～126萬元。於是近期賣盤大增，租盤大減。 這是一種典型的資金驅動型的需求現象。

公務員退休公積金的投資問題，不在於回報的多少，而在於整個操作是否透明和公平公正，是否建立了一個公平競標的平臺。 我們不知道哪家基金公司是最佳投資公司，但我們可以公開招標，列出往績及基金經理，根據基金經理的往績可以判斷出他過去在牛市、熊市和牛皮市時的能力，再進一步對比分析誰是強者中的王者。 開標時訂明合約期限，最低平均回報率等指標，回報期到時再評估是否有合格完成任務，從而決定其是否有資格參與下一輪的競投。 其次，法律應理清誰是退休公積金的所有權人。 根據投資法，供款的受益人即公務員是最有的所有權人。政府作為雇主為雇員的退休供款，最終的受益者為雇員。所以，雇主無權干涉雇員的投資決定，但有權監管雇員的行動，以防雇員在退休前私自動用退休金。 所以，最終，公開招標程序的合法性在於由雇員投票決定投資公司。 在決定之前，招標委員會列出招標程序、內容及規則，負責邀請在澳門注冊的所有合資格的基金公司，向基金經理召開解釋會，說明遊戲規則和要求。                     －－時間：邀請基金公司及通知開會日期  1個月，標書截止日 開會後1個月。 其實，將招標文件及競標文件標準化後電郵或通過部門通告給所有供款人，沒有電郵者可以通過電腦下載整份文件。          －－－時間：1星期。 然後，政府安排投資顧問CFP和CFA指導供款人分析往績和標書。  －－－時間：7～15天 其後，政府安排基金公司基金經理為投標的工作和前景作一個自我介紹，讓供款人了解基金經理。（可使用錄影放在內聯網上供員工瀏覽）－－－－時間：7～10天。 最後，再由供款人決定投票，在各部門設立投票站。   －－－－時間：1天。 收集票箱，統計票數。   －－－－－時間：3～7天。 公佈結果，公證員確認正確後，刊宪。    －－－－－－－時間：1～3天。 完成簽約儀式。 另外，政府必須要求基金公司在合約即將到期時，逐步將手中的股票和債券分批沽出，減少一次沽出的風險損失，以保證投資者的利益。 所有的問題，集中起來就是一句話－－－公開公平公正，保障投資者的合法權益。 通過上述的運作，自然會有基金之王前來投標，為澳門公務員取得一個較好的投資成績，讓一眾公務員得到真正的退休金。 像目前的情況，特首或經濟司司長隨意更改基金公司。結果，此次運氣好，找了家好公司。誰知道還沒有賺幾天的錢，特區政府又換公司了。誰知道更換公司

     有人提出行政當局未經供款人同意，私自更改基金公司，要求政府解釋；並諮詢我的意見。      於是，我找出多年前退休公積金法案第二輪諮詢期間的建議信。當時，我把此文章寄給了澳門公職人員協會，可惜沒有回音，也沒有人向政府質詢過我當時擔心的問題。事後，我覺得自己是杞人憂天，反正自己已經選擇了退休金，就不再理會和跟進此事了。       若非有人挑開這塵封的記憶，我想，我也沒有心思再把此文章找出來，作個記憶吧。至於公積金管理如何操作才能真正有效，另文分析。                                                                                                －－2010年5月6日於澳門 本文寫於2005年10月28日－－－      從第二輪諮詢簡報中得知，政府有意聘請投資顧問公司;由投資顧問公司決定成立投資基金及相關規模，甚至聘請基金經理。 此種行為令人懷疑政府想成立私人投資基金。但有關操作程序又與常規私人基金投資公司不同，實在難以明白。      首先，既然政府認為成立私人投資公司，由投資顧問建議，主觀上給人一個印象：基本上回報萬無一失。既然錢這麼容易賺，那麼，現在政府為什麼不把財政盈餘交給該公司投資，一方面增加財政收入，另一方面也可以增加退休基金會的收入，緩衝退休金的壓力。 若說投資有賺有虧，那麼，在投資顧問的幫助下一定有的賺？若是，政府為何不直接投資就是了，何必拿一批公務員的血汗錢來玩呢？       其次，既然政府要成立私人投資公司，那麼，就應該按照私人退休基金投資公司的規矩。         先搞清楚股東的身份和權益。      公務員作為供款人仕，擁有股東的身份和權益，其權益以所持有的基金單位的貨幣值所佔有全部基金的百分比計算。      政府作為雇主供款，原則上款項權益歸於雇員；所以政府不能作為股東，但做為監管機構，監管公司董事會和基金經理及投資顧問的工作。      股東大會有權投票決定聘請董事會成員、基金經理和投資顧問公司;並有權投票決定上述人仕的薪金報酬。      一般來說，每一基金的投資策略的不同，就有相應策略的基金經理和投資顧問。不同的投資顧問專注於不同的投資市場，擁有不同的投資策略。一般來說，基金公司收取1-1.5%的管理費，個別優秀的基金經

這份建議書的前提是於2010年3月12日晚上，我收到社團領袖來電話，要求我做一份關於澳門社保制度及公務員是否需要供款的理據的研究。當夜我基於澳門社會保障和退休養老法規和歷史發展進程做了一次剖析，得出以下的結論，並呈交相關領導參考。         根據記錄，1988年政府推出公積金制度44/88/M，並於1988年7月4日作出修改58/88/M。         之後，政府於1989年推出實位公務員退休保障制度87/89/M，同時為私立機構推出社保基金84/89/M。設立之初，政府根本沒有考慮過讓公務員加入社保基金。在當時的政府的思維裡，公務員退休金制度和社保基金是並行的法案，分別為公務員和私人從業員作出保障，不可能有重疊的現象。政府並在1996年25/96/M和1998年7/98/M正式將散位合同、編制外合同等不能納入公務員退休制度的員工納入社保。編制外合同員工只能在社保和退休金制度二者中選一，不可同時擁有。基於以上制度，再度確認當時政府的理念。         1999年，政府在公積金制度44/88/M和58/88/M的基礎上，推出私人企業的 私人退休基金之新法律制度 6/99/M法令，首次在社保基金制度的基礎上為澳門私人從業員提供另一種退休保障。政府於2001年對該法令作出修改。由此看出，政府從1999年開始已將社會保障基金制度和私人退休公積金制度重疊。此時，政府已經考慮將把社保基金成為獨立於退休金/公積金制度之外的一層保障。         基於這種思維，政府於2006年推出8/2006法案（公務員退休公積金制度），並首次將部分公務員納入社保和退休公積金重疊的保障制度下，導致原先並存不重疊的法案變成互相包容的法案，從而為政府的雙層社保法案提供出路。但當時政府不願意花費精力進一步理清退休金制度與社保基金制度之間的關係，僅以兩者並行、將來修改公職法律時修改為由推脫。 從那以後，引出公務員福利和退休制度的多個問題。 1、     當時，人們以為退休公積金若投資失敗時如何保障員工，所以，准予該員工加入社保。事實上，私營企業的員工已於1999年開始享有此雙層保障。 2、     若公積金有很大的失敗機會，政府不應該將之推向員工；畢竟此舉導致同工不同酬現象。其次，若公積金制度沒有問題，那麼就對退休金制度的員工有問題。 3、     人們認為政

        房地產的供應可以通過什麼方式增加呢？ 1、增加供應量，提供多的地，要求發展商加快發展，縮短建築期。 2、減少空置率，提供多的出租房。當市面待租的房子多了，房租自然下降，炒房者不得不面對房產價值下降的風險，樓價自然回歸自然。         所以，當前不是如何增加地皮的供應量，而是增加現有的樓房的供應量。 那如何增加現有的樓房供應量？         首先要正確區分炒房與買房收租。 1、   炒房者，目前是為了房子的升值，而不是房子的功能－－居住。因此，炒房者不會把房子出租，原因出租後的房子必須面對折舊和裝修等減值，而且出租期間賣樓不容易，要保障租用者的利益。因此，炒房者只會囤積樓房，把房子空置，才能保證財產不折舊，而且出貨方便；但此舉等同於涷結了部分房產的流通，卻無形中減少了市面上可利用的房產總數量。猶如資金被涷結一樣，市面上可利用的流通資金減少，導致供不應求的現象。 2、   買房收租者，買房子的目的不是為了賣房，不是為了房子的升值，而是為了財產的保值和充分利用。收租作為投資的一個渠道，起著對利息不可彌補的互動作用。市場上利息下降，租金回報率高於利率，人們樂於收租；房價上升，直至租金回報率稍高或等於於利率。當利率上升、租金回報率低於利率時，人們樂於存款，房價下跌，直至租金回報率稍低或等於利率。從供求關係來說，收租的房子依舊在市場上供應，沒有減少市場的房產總量，對協調和穩定房價起著不可替代的作用。         在一個社區裡，80％的人擁有自己的房產，其中約20％的人群擁有2個或以上的房產，其目的不是為了投機炒賣，而是收租；剩餘20％的人群包括外來的人員需要租屋。         當利率下降，就有較多的人買樓收租；當利率上升，因為收租不合算，樓價適當下降，達到部分人的負擔範圍，就有較多的租戶選擇買樓。         通過以上的方程式，市場自動調節，達到了平衡，直至當地的人口總量大量增加或減少，再次動蕩直至平衡。其中人口增加導致房價上升的較明顯，人口下降導致房價下跌較不明顯；原因：建房需要一定的時間和地皮供應，有時間差。         比如，市場上有100家人需要買房，100家人需要租房，總需求為200個單位。發展商蓋了300個單位，本來供過於求；其實，發展商求財，求的是貨如輪轉，沒有利益不會隨意囤房。可是，炒房的來了，一下子買了100個單位，這

衛生局醫生職程中深層次的矛盾： 1、1個職業，2個職程。1份工，2次職前培訓。而這2個職程和2次職前培訓並不是平行的，而是垂直的。因此，最後，意味著1個職業，失業2次。1個公務員，被政府強迫中途自願辭職。要晉升，先辭職。－－嚴重違反勞工法和公務人員職程制度，更違反了澳門基本法。 2、1個培訓，變成1個職位。1個職位，本應永久存在，卻不能永久存在。若說它是臨時職位，為何可以存在於公務員的正式職業生涯中。若說它不是，那它為何不能永久存在？明明只是一個職位的在職晉升前的培訓進修，卻硬要把它搞成臨時職位。－－勞工法和公職職程法不允許的事，他們做了。因為他們不懂法。 3、1份工，晉升開放向全社會，違反了公務員內部晉升制度。 4、不同工卻同酬。西醫本是西醫，不知為何硬要與中醫、牙醫等混在一起；然後，不同工卻同酬。危險時刻西醫上，福利大家享。哪像是西醫領導設計出來的制度，倒像是出賣西醫的行徑。大概西醫是大婆生的不值錢。－－本來只有圈子裡的人才知道酸甜苦辣，現在才發現原來圈子裡的人覺得自己太幸福了。