從供求關係看房產的升跌

大中華區域自2003年SARS之後興起了一股房價大升的浪潮。在2008年金融海嘯時調整，之後繼續大升，更加瘋狂。

分析2次的房價升勢及其動力，可以為樓市的出入市做一個參考。

2004年開始，澳門賭權開放，外資湧入，大量外來資金充斥澳門的市場，短期內令澳門充滿了熱錢。資金進來投資帶動了建材和建築工人的需求。早期，多數工種選擇本地或香港人，後來增加了內地勞工。無論如何，建築工人的需求增加，建築工資大升；外勞增加，租務住房需求緊張。賭場開放，賭業從業員的需求增加，賭業員工的收入大增，這些人改善生活的需求旺盛；高級賭業從業員多來自海外，擁有巨額補貼，在本地中高檔租務市場上擁有一個較強的需求。

政府用居民身分證代替臨時居留證為投資移民打開了血路，大量的內地居民湧入澳門，總數在4年間達6～10萬人，無形中佔用了1萬個住房單位，直接令澳門的樓市的供求關係產生了逆轉──供不應求。

這個需求驅動樓價上升的現象到2008年夏季時達到高峰，當時，濠景花園的房租HKD7500元，年約90000元，以30倍PE算，樓價270萬；加上車位30萬元，總額為300萬～340萬元。金海山花園的房租HKD3300元，年約39600元，房價93～105萬元。2007年時筷子基房租HKD3000元，年約36000元，房價70～80萬元，約為22倍PE；之後，樓價大升，達90～100萬元。



自金融海嘯之後，多家賭場因為資金鏈出現斷裂，不得不減慢投資建設的速度；大量外勞離開，租務市場全面崩潰，樓價大跌，但2者是相依。

2008年末至2009年初，中國政府推出天量救市計劃、美國穩定金融業等措施，金融市場逐漸回穩。可惜，於2009年11月開始，大量的貨幣終於從實體經濟剝離出來，闖進了可以保值的市場──樓市。國進民退加劇了此過程。從中明白一件事，樓市的回報遠高於實業的努力；事實上，實業已經到了利潤率不斷下降的階段，除非公司有新的技術或思維。

2010年3～4月，大中華區樓價大升，澳門地區的新樓盤短期內每星期升30～50萬元，從每呎樓價2000元大升到4500元。舊樓房價大升，目前金海山花園的樓價為150～160萬元；但房租僅為2800～3500元，年租33600～42000元，30倍PE值100～126萬元。於是近期賣盤大增，租盤大減。

這是一種典型的資金驅動型的需求現象。

2種不同的現象，就要有不同的對策。

需求驅動型────增加供應。

資金驅動型────立法打撀炒樓，對炒家的身份予以鑑別，對外地人在本地買樓克以重稅，尤其外地炒家；讓樓房只為本地人服務。那麼，供求自然就平衡了。本地人有錢買樓收租者應予鼓勵。