房地產供求與房價相關性政策法規的分析和展望

        房地產的供應可以通過什麼方式增加呢？

1、增加供應量，提供多的地，要求發展商加快發展，縮短建築期。

2、減少空置率，提供多的出租房。當市面待租的房子多了，房租自然下降，炒房者不得不面對房產價值下降的風險，樓價自然回歸自然。

        所以，當前不是如何增加地皮的供應量，而是增加現有的樓房的供應量。

那如何增加現有的樓房供應量？

        首先要正確區分炒房與買房收租。

1、   炒房者，目前是為了房子的升值，而不是房子的功能－－居住。因此，炒房者不會把房子出租，原因出租後的房子必須面對折舊和裝修等減值，而且出租期間賣樓不容易，要保障租用者的利益。因此，炒房者只會囤積樓房，把房子空置，才能保證財產不折舊，而且出貨方便；但此舉等同於涷結了部分房產的流通，卻無形中減少了市面上可利用的房產總數量。猶如資金被涷結一樣，市面上可利用的流通資金減少，導致供不應求的現象。

2、   買房收租者，買房子的目的不是為了賣房，不是為了房子的升值，而是為了財產的保值和充分利用。收租作為投資的一個渠道，起著對利息不可彌補的互動作用。市場上利息下降，租金回報率高於利率，人們樂於收租；房價上升，直至租金回報率稍高或等於於利率。當利率上升、租金回報率低於利率時，人們樂於存款，房價下跌，直至租金回報率稍低或等於利率。從供求關係來說，收租的房子依舊在市場上供應，沒有減少市場的房產總量，對協調和穩定房價起著不可替代的作用。

        在一個社區裡，80％的人擁有自己的房產，其中約20％的人群擁有2個或以上的房產，其目的不是為了投機炒賣，而是收租；剩餘20％的人群包括外來的人員需要租屋。

        當利率下降，就有較多的人買樓收租；當利率上升，因為收租不合算，樓價適當下降，達到部分人的負擔範圍，就有較多的租戶選擇買樓。

        通過以上的方程式，市場自動調節，達到了平衡，直至當地的人口總量大量增加或減少，再次動蕩直至平衡。其中人口增加導致房價上升的較明顯，人口下降導致房價下跌較不明顯；原因：建房需要一定的時間和地皮供應，有時間差。

        比如，市場上有100家人需要買房，100家人需要租房，總需求為200個單位。發展商蓋了300個單位，本來供過於求；其實，發展商求財，求的是貨如輪轉，沒有利益不會隨意囤房。可是，炒房的來了，一下子買了100個單位，這下正好供求平衡了，樓房穩中有升了；加上發展商稍微緩慢出貨，樓價必升。這不，又來了一伙炒房的，一下子買了50～100個單位。哇！這下市場上流通的房子只剩下100～150個了。可需求有200個，咋辦？樓價大升！發展商吓壞了，賣得便宜了，虧了；手上沒有地了，咋辦？快點去買地，沒有門路，買不到地，只好去拍地；實力不夠，地價跟著大升！本來收租佬會買房收租，這下完了，錢不夠了，買不起了，只好搞按揭；結果不讓你按！正在收租的一看房價升幅遠超租金回報，再轉身一看，前頭我剛交了出租稅，怎麼物業稅啊、破壞社會安定稅啊都向我要來了；我出租房子促進人員流通，降低無房一族的居住壓力，提升年輕人和外來人員的生活質素，咋變成了破壞社會建設來啫！算了，不玩了，趁現在房價貴赶快賣給那些炒房的。這下好了，本來大伙兒的日子過得還不錯，就因為炒房的來了，日子難過了；這不，現在變成了炒房的沒事兒，哥兒們全沒得過了。

        當前，大陸政府面對的問題是人們把房子當作投資，不斷囤積，不肯放租，導致市場上的供應量日趨減少；那麼，即使大量增加土地供應也無濟於事，畢竟新樓房需要一定的建築期。

        這不，樓市出現供不應求的現象，樓價大升，未來的需求可能還在積累中。此時增加樓花供應，更是助長人們對缺少樓房供應的恐慌心態。於是，現樓的樓價更上一樓，樓花也再上一層樓。

        事實上，因為人口的流通性增加，社區租房的需求龐大，若沒有足夠的收租房，那麼，外來人口只有住在蜗居了。年輕人本來就要創業，當然是租房子住。這2種人是城市的流動人口，也是未來城市的新生力量，在沒有足夠經濟實力時，自然是租房一族。如今，居然不讓人買房收租，那麼，這些人的日子咋過呢？不會強迫他們也加入買房的大軍，當房奴？該不會買房大軍的隊伍不夠壯觀，所以要強化？

        澳門政府一直不願意拍賣土地，理由是通過租地的手段可以保證房價處於較低的水平，保證澳門居民的生活環境境。事實又是如何呢？最近數年，澳門政府根本沒有在外來人員購買房產的方面設立限制條件，結果，外來人員發現了澳門這個肥沃的土地，當然紛紛來澳炒樓。本人少數有錢人也加入了炒樓的團隊，甚至本地的發展商拿了地之後居然轉賣給他人圖利。政府及相關社團精英對此視而不見。只是年青人不知道這個過去的歷史，自然提不出好的建議。

        這些問題，這些意見，這些法理上的事，並不是太複雜的；只要有些許人生經驗的人，只要是成功的商界領袖或政壇人仕必然非常清晰地洞察此間的問題所在和解決方法。為何連我這個普通人都明白的、想得到的，他們卻想不到？他們真的想不到嗎？若是他們真的蠢，那麼為何站著茅坑不拉屎？他們為何不能虛席以待有能之士？其實他們啥都懂，裝傻只是利益使然罷。